Emsal ve Gabari Nedir, Nasıl Hesaplanır?

Konusu 'Soru-Cevap' forumundadır ve Misafir tarafından 5 Ocak 2011 başlatılmıştır.

  1. Misafir

    Misafir Guest



    Emsal ve gabari nedir? Nasıl hesaplanır?
     



  2. EmRe

    EmRe Well-Known Member

    Gabari

    - Yapılmaya başlanacak olan binanın belediye tarafindan ön görülen yüksekliğine denir.

    - Araçlarin, yüklü veya yüksüz olarak karayolunda güvenli seyirlerini temin etmek amacı ile uzunluk, genişlik ve de yüksekliklerini belirleyen ölçüdür.
     
  3. ot-gu

    ot-gu Genel Sorumlu

    Gabari binanın kat seviyesinden yüksekliği anlamina gelir. Yani H olarak ifade edilen yükseklik gabaridir. Bunlar kat sayısı olarak ifade edildiği gibi rakamlarla da ifade edilir. 6,50 , 12,50 , 18,50 gibi eğer 0,5 kat farkını çıkarıp kalan sayıyı 3’e bölerseniz kat adedini bulursunuz.6,50 – 0,50 = 6 6 / 3 = 2 kat = H olur. Gabarinin serbest olması toplam inşaat alanı ile ilgilidir. Eğer emsali kullanıp daha küçük taban oturumlu daha yüksek bina yapmak istenirse toplam inşaat alanını geçmemek koşuluyla H yükselebilir veya tam aksi olarak taban oturumunu büyük kat adedini yani H’ı küçük tutup daha alçak bir yapı yapılabilir. Yani H’ın serbestliği toplam inşaat alanını geçmemek koşuluyla olabilir. Tabi ki bu durum her parsel veya bölge için söz konusu değildir.
     
  4. EmRe

    EmRe Well-Known Member

    Gayrimenkul kira gelirlerinde hasılat; prensip olarak tahsil edilen kira bedelidir. Ancak bazı durumlarda Gelir Vergisi Kanunu uyarınca hasılat olarak gerçekte tahsil edilen kira bedeli yerine emsal kira bedelinin esas alınması gerekmektedir.​

    Emsal kira bedeli, bedelsiz veya düşük bedelle kiraya verilen mal ve hakların kira gelirlerinde asgari bir had tespiti, bir başka ifade ile kiracı ve kiralayanın serbest iradeleri ile belirlenmiş kiralama işlemlerinde bedelin eksik veya düşük gösterilmesini ve böylece vergi matrahının aşınmasını önlemek için sisteme eklenmiş olan bir oto-kontrol müessesesidir.​

    Binalarda emsal kira bedeli

    Binalarda emsal kira bedeli varsa, yetkili özel mercilerce tespit edilmiş veya mahkeme takdir edilmiş kiradır. Bu merciler tarafından tespit veya takdir edilmiş kira bedeli mevcut değilse, Vergi Usul Kanunu'na belirlenen vergi değerinin yüzde 5'idir. Vergi değeri, emlak vergisi matrahını teşkil etmektedir. ​

    Emsal kira bedelinin tespiti nasıl yapılır?

    Binalarda emsal kira bedeli özel mercilerce veya mahkemelerce takdir edilmiş veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin %5'idir. Vergi değeri Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre binaların rayiç bedelidir. ​

    Örneğin: Bir apartman dairesinin rayiç bedeli (vergi değeri) 100.000 YTL dir. Bu daire yıllık 3.000 YTL’ye kiraya verilmiştir. Bu durumda dairenin emsal kira bedeli (100.000 YTL x %5) = 5.000 YTL olup, beyanda bu tutarın dikkate alınması gerekecektir.​

    Emsal kira bedelinin uygulanacağı durumlar

    Gelir Vergisi Kanununa göre emsal kira bedeli;
    a)- Kiraya verilen taşınmazların kira bedellerinin emsal kira bedelinden düşük olması,
    Örneğin: Yıllık Emsal kira bedeli 8.000 YTL olan bir konutun 2.000 YTL’ye kiraya verilmesi durumunda hasılat olarak dikkate alınacak tutar 2.000 YTL değil 8.000 YTL olacaktır.
    b)-Bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması durumlarında uygulanır.
    Örneğin:Yıllık Emsal kira bedeli 3.000 YTL olan bir konutun bir şahsa kira bedeli alınmaksızın kiraya verilmesi durumunda 3.000 YTL taşınmazın kiraya verilmesi karşılığında elde edilen hasılat olarak kabul edilecektir. ​

    Emsal kira bedeli uygulanmayacağı durumlar

    Emsal kira bedeli esası şu durumlarda uygulanmaz:​

    a-Boş kalan gayrimenkullerin korunmaları amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması.
    b-Binaların mal sahiplerinin usul, füruğ (Anne,baba ve çocuklar) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi Usul, füruğ ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsisi edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.​

    Örneğin 3 çocuklu bir babanın her çocuğuna tahsis edeceği birer adet konut için emsal kira bedeli uygulanmayacaktır. Buna göre bir konut, mal sahibinin ana, baba,
    büyükanne, büyükbabası yada çocuklarına, torunlarına veya kardeşlerine yalnızca oturmaları için verilirse bunların emsal kira bedelleri vergiye tabi değildir. ​

    İkametten başka bir amaç için ayrılan binaların emsal kira bedeli gelir vergisine tabidir.​

    c-Mal sahibi ile birlikte akrabalarında aynı evde veya dairede ikamet etmesi.​

    ÖrneğinKonut sahibi annesi, babası, çocukları, kayınpederi ve kayınvalidesi ile birlikte oturuyorsa emsal kira bedeli esası uygulanmaz.​

    d-Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda da emsal kira bedeli uygulanmaz. ​
     
  5. oguzturk

    oguzturk Administrator Staff Member

    - Satın alınacak arsanın mutlaka tapu ve çap fotokopisini alın. Belediye imar müdürlüğü harita servisinden arsanın çapını ve imar durumunu alın. Çap belgesinin yeni tarihli olmasına dikkat edin.

    - Tapunun bir kişiye mi ait olduğunu yoksa hisseli mi olduğunu ilgili tapu ve sicil müdürlüğünden araştırın. Hisseli tapular da diğer hisseler ile ilgili bir kısıntılı durum olup olmadığını tapu sicilinden araştırın.

    - Tapu kaydında herhangi bir kısıtlama ve satışına engel bir durum olup olmadığını araştırın. Kısıtlama arsanın alım satımını veya irtifak hakları kullanımını engelleyebilir.

    - Arsanın bulunduğu belediye imar müdürlüğünde 1/1000 ve 1/5000 ölçekli imar uygulama planlarında hangi özelliklere (konut arsası,ticari,sanayi arsası,tarla vs.) sahip olduğunu araştırın.

    - İnşaat alanının ne kadar olacağı , emsal (taban alanı kullanımmiktarı)ve Hmax(maximum inşa edilebilecek bina yüksekliği) gibi verileri kontrol edin . İnşaat yoğunluğu fazla olan arsalar daha değerlidir.

    - İnşaat ruhsat tarihinin yeni olup olmadığını ve ruhsatın geçerliliğini Belediye imar müdürlüğü ruhsat servisinden araştırın.

    - Gecekondu bölgelerinde alacağınız arsaları işgalden nasıl koruyacağınızın planını yapın.

    - Arsanın bulunduğu civarda planlanan büyük yatırımları (metro,raylı sistem,yeni arter,yol,hastane gibi,) araştırın.Gelecekte yaşam yoğunluğunun artması beklenen bölgelerdeki arsa yatırımları gelecek vaad eder.

    - Geometrik olarak kare arsaları tercih edin. Ama arsa dikdörtgen ise bunun kalın bir dikdörtgen olması inşaat yapmayı kolaylaştırır. Yamuk ve yuvarlak arsalardan uzak durun.

    - Zemin kodlarına dikkat edin. İstanbul’da özellikle kodun altındaki bodrum katları emsale dahil edilmez. Bu durumda inşaat yoğunluğu 2,5 olsa bile bodrumlar sayesinde %1‘lik daha inşaat alanı kazanılmış olur.

    - Arazilerin jeolojik yapısına dikkat edilmelidir. Toprağı kayan arazilerin yatırım ürünü olması zordur.
     

Sayfayı Paylaş